報告簡介

　　物流地產是由美國的普洛斯公司（GLP）率先提出并實踐的，開始于20世紀80年代，物流地產發(fā)達的國家以歐洲和美國為主。現(xiàn)代物流地產的范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務的不動產載體。同傳統(tǒng)的物流地產相比，它更強調管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應、協(xié)同效應。

　　隨著國家對房地產宏觀調控的力度不斷加大，住宅等物業(yè)類型的利潤空間日趨下降，而風險不斷增高，房地產市場投資者都在積極尋找各種新的投資機會甚至轉型。與相對供應過剩、競爭加劇的寫字樓及商鋪市場，以及擁有大量新增供應且受政策管控的住宅相比，物流地產回報較高且發(fā)展前景廣闊，正日益成為中國物業(yè)市場的投資

　　我國物流倉儲市場總供給快速提升。據物聯(lián)云倉《中國通用倉儲市場動態(tài)報告》，截止2024年11月，全國通用倉儲總面積為48,569.9萬㎡，環(huán)比上升0.92%；可租面積9,867.8萬㎡，環(huán)比上升0.96%；在建面積1,714.1萬㎡，環(huán)比上升1.63%；倉庫園區(qū)9956個。2024年11月，通用倉庫新增供應為71.9萬㎡，重慶、貴陽、福州排名前三。

　　圖表:2018-2024年通用倉庫總面積、可租面積及倉庫園區(qū)數(shù)量

　　數(shù)據來源：物聯(lián)云倉，中投產業(yè)研究院整理（截止2024年11月）

　　圖表:2024年物聯(lián)云倉數(shù)字研究院大數(shù)據平臺新增供應收錄分析

　　單位：萬㎡

　　數(shù)據來源：物聯(lián)云倉數(shù)字研究院，中投產業(yè)研究院整理（2024年11月）

　　2024年11月，全國與41個城市通用倉庫平均租金下降、空置率上升。2024年11月全國：平均租金為23.22元/㎡月，與上月相比略有下降。空置率為16.47%，與上月相比略有上升。2024年11月41個城市：平均租金為23.82元/㎡月，環(huán)比下降0.62%，同比下降2.00%�？罩寐蕿�16.00%，環(huán)比上升0.69個百分點，同比上升0.86個百分點。

　　近年來物流地產政策的主要方向是，提升物流現(xiàn)代化水平，提升物流運營效率，助推專業(yè)化水準物流地產企業(yè)發(fā)展。也正是由于政策的大力扶持，物流地產才能在十余年的時間內有如此大的突破性發(fā)展。2023年3月26日，財政部及稅務總局發(fā)布關于繼續(xù)實施物流企業(yè)大宗商品倉儲設施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的公告，提出自2023年1月1日起至2027年12月31日止，對物流企業(yè)自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　圖表:國家層面物流地產相關政策發(fā)布

　　資料來源：中投產業(yè)研究院

　　國家通過出臺一系列政策，鼓勵發(fā)展與先進制造業(yè)聯(lián)動發(fā)展的第三方物流企業(yè)，促進制造業(yè)與物流業(yè)相互融合、降低成本、提高效率，從整體上提高我國產業(yè)競爭力。未來，隨著政策的深入推進，物流在支撐雙循環(huán)新發(fā)展格局、保障產業(yè)鏈供應鏈韌性等方面的樞紐作用將不斷增強。

　　中投產業(yè)研究院發(fā)布的《2025-2029年中國物流地產市場深度調研及投資戰(zhàn)略研究報告》共十四章。首先介紹了物流地產的概念內涵，接著分析了我國物流地產發(fā)展的市場環(huán)境及政策環(huán)境，然后對物流地產、現(xiàn)代物流地產、智慧物流地產市場的運行情況及物流園區(qū)建設現(xiàn)狀進行了詳實的分析。隨后，報告對物流地產行業(yè)做了區(qū)域市場分析、開發(fā)模式分析、運營模式分析，接著分析了物流地產國內外重點企業(yè)的經營狀況及行業(yè)投資狀況、投資風險及投資策略建議，最后科學預測了中國物流地產市場的未來前景。

報告目錄

第一章　物流地產相關概述

1.1　物流地產基本概述

1.1.1　物流地產概念界定

1.1.2　物流地產相關概念

1.1.3　物流地產業(yè)務板塊

1.1.4　物流地產業(yè)務流程

1.2　物流地產的核心要素

1.2.1　物流地產拿地能力

1.2.2　行業(yè)運營管理團隊

1.2.3　融資成本與杠桿使用

第二章　2022-2024年中國物流地產行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析

2.1　政策環(huán)境

2.1.1　物流地產相關政策

2.1.2　倉儲用地優(yōu)惠政策

2.1.3　物流樞紐建設規(guī)劃

2.1.4　商貿物流發(fā)展規(guī)劃

2.1.5　冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃

2.1.6　現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃

2.2　經濟環(huán)境

2.2.1　宏觀經濟概況

2.2.2　工業(yè)經濟運行

2.2.3　固定資產投資

2.2.4　對外貿易分析

2.2.5　宏觀經濟展望

2.3　社會環(huán)境

2.3.1　人口結構分析

2.3.2　居民收入水平

2.3.3　居民消費水平

2.3.4　消費市場特點

2.3.5　城鎮(zhèn)化發(fā)展水平

2.4　產業(yè)環(huán)境

2.4.1　房地產開發(fā)景氣指數(shù)

2.4.2　房地產開發(fā)投資情況

2.4.3　商品房銷售規(guī)模分析

2.4.4　房地產企業(yè)到位資金

第三章　2022-2024年中國物流地產行業(yè)發(fā)展狀況分析

3.1　2022-2024年中國物流地產行業(yè)發(fā)展背景分析

3.1.1　物流行業(yè)發(fā)展指數(shù)

3.1.2　物流市場運行狀況

3.1.3　電子商務交易規(guī)模

3.1.4　土地市場供需狀況

3.1.5　倉儲固定資產投資

3.2　2022-2024年中國物流地產行業(yè)發(fā)展分析

3.2.1　行業(yè)發(fā)展歷程

3.2.2　行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

3.2.3　行業(yè)綠色發(fā)展

3.2.4　設施建設規(guī)模

3.2.5　新增供應情況

3.2.6　市場需求分析

3.2.7　區(qū)域用地狀況

3.2.8　租金及空置率

3.3　中國物流地產市場競爭格局分析

3.3.1　市場競爭主體介紹

3.3.2　市場競爭特點分析

3.3.3　市場競爭格局分析

3.3.4　企業(yè)營收情況比較

3.3.5　電商龍頭積極入局

3.3.6　物流平臺加速涌入

3.3.7　房企爭相布局市場

3.4　中國物流地產行業(yè)運營/盈利模式剖析

3.4.1　物流地產傳統(tǒng)盈利模式

3.4.2　物流地產+基金模式

3.4.3　倉儲物流公募REITs

第四章　2022-2024年中國現(xiàn)代物流地產行業(yè)發(fā)展狀況分析

4.1　現(xiàn)代物流地產行業(yè)概述

4.1.1　現(xiàn)代物流地產定義

4.1.2　現(xiàn)代物流設施特點

4.1.3　行業(yè)開發(fā)鏈條分析

4.2　中國高標準倉儲市場運行狀況

4.2.1　高標倉基本概述

4.2.2　高標倉作用分析

4.2.3　高標倉供應情況

4.2.4　高標倉區(qū)域發(fā)展

4.2.5　租金及空置率分析

4.2.6　高標倉市場展望

4.2.7　高標倉發(fā)展方向

4.3　現(xiàn)代物流地產市場核心競爭力分析

4.3.1　市場主體競爭能力

4.3.2　市場競爭格局分析

4.3.3　企業(yè)競爭優(yōu)勢分析

4.4　中國現(xiàn)代物流地產私募基金模式研究

4.4.1　私募基金模式流程

4.4.2　物流地產投資回報

4.4.3　物流地產REITs介紹

4.4.4　物流地產REITs政策

4.4.5　物流地產REITs特點

4.4.6　物流地產REITs規(guī)模

4.4.7　國外物流地產REITs

第五章　2022-2024年中國智能化物流地產發(fā)展深度探析

5.1　智能物流地產基本介紹

5.1.1　智能物流地產的概念

5.1.2　智能物流地產的特征

5.1.3　智能物流地產的模式

5.2　中國智能物流地產行業(yè)發(fā)展綜述

5.2.1　智慧物流市場規(guī)模

5.2.2　智能倉儲發(fā)展規(guī)模

5.2.3　智能倉儲設備分析

5.2.4　智能倉儲競爭格局

5.2.5　智能倉儲典型企業(yè)

5.2.6　智能物流發(fā)展展望

5.3　中國智能物流地產開發(fā)模式分析

5.3.1　智能物流地產經營

5.3.2　智能物流地產系統(tǒng)

5.3.3　智能物流地產生態(tài)

5.4　智能物流地產企業(yè)布局案例解析

5.4.1　曠視科技布局

5.4.2　京東物流布局

5.4.3　順豐物流布局

5.4.4　日日順物流布局

第六章　2022-2024年中國物流園區(qū)建設發(fā)展分析

6.1　中國物流園區(qū)選址影響因素

6.1.1　土地利用環(huán)境

6.1.2　對外交通狀況

6.1.3　功能定位分析

6.1.4　電商物流企業(yè)

6.1.5　電商物流趨勢

6.2　中國物流園區(qū)總體現(xiàn)狀分析

6.2.1　園區(qū)相關介紹

6.2.2　園區(qū)建設規(guī)模

6.2.3　園區(qū)區(qū)域分布

6.2.4　園區(qū)類型分布

6.2.5　園區(qū)競爭格局

6.2.6　園區(qū)發(fā)展趨勢

6.3　中國智慧物流園區(qū)建設發(fā)展分析

6.3.1　智慧物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析

6.3.2　智慧物流園區(qū)基本類型分析

6.3.3　智慧物流園區(qū)總包業(yè)務體系

6.3.4　園區(qū)信息平臺建設路徑分析

6.3.5　智慧物流園區(qū)解決方案分析

6.3.6　產業(yè)聯(lián)動視角下布局模式

6.4　中國物流園區(qū)建設發(fā)展模式分析

6.4.1　園區(qū)建設模式

6.4.2　空間布局模式

6.4.3　經營管理模式

6.4.4　園區(qū)開發(fā)模式

6.4.5　園區(qū)運營模式

6.4.6　新型物流園模式

6.5　中國物流園區(qū)發(fā)展問題分析

6.5.1　配套設施不完善

6.5.2　服務能力短板突出

6.5.3　園區(qū)亟待轉型升級

6.5.4　營商環(huán)境有待優(yōu)化

6.6　中國物流園區(qū)發(fā)展前景和發(fā)展措施

6.6.1　物流園區(qū)政策需求預期

6.6.2　物流園區(qū)發(fā)展增速預期

6.6.3　物流園區(qū)投資方向預期

6.6.4　物流園區(qū)發(fā)展措施預期

第七章　2022-2024年主要城市物流地產行業(yè)運行分析

7.1　北京市

7.1.1　行業(yè)政策環(huán)境

7.1.2　行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

7.1.3　土地供應動態(tài)

7.1.4　項目建設動態(tài)

7.1.5　市場發(fā)展前景

7.1.6　子市場發(fā)展展望

7.2　上海市

7.2.1　市場供應情況

7.2.2　市場需求情況

7.2.3　市場租金水平

7.2.4　基金設立情況

7.2.5　物流園區(qū)建設

7.2.6　市場發(fā)展展望

7.3　廣東省

7.3.1　行業(yè)政策環(huán)境

7.3.2　倉源存量規(guī)模

7.3.3　倉儲市場需求

7.3.4　倉儲區(qū)域布局

7.3.5　行業(yè)發(fā)展動態(tài)

7.4　廣州市

7.4.1　行業(yè)政策環(huán)境

7.4.2　倉儲供應情況

7.4.3　倉儲市場需求

7.4.4　倉儲市場租金

7.4.5　倉儲用地成交

7.4.6　項目建設動態(tài)

7.4.7　行業(yè)投資指南

7.4.8　物流地產前景

7.5　深圳市

7.5.1　行業(yè)政策環(huán)境

7.5.2　倉儲供應情況

7.5.3　倉儲市場需求

7.5.4　倉儲市場租金

7.5.5　投資基金發(fā)展

7.5.6　未來發(fā)展重點

7.6　武漢市

7.6.1　行業(yè)政策環(huán)境

7.6.2　市場供應情況

7.6.3　市場需求情況

7.6.4　市場租金水平

7.6.5　物流園區(qū)建設

7.6.6　市場發(fā)展展望

7.7　其他地區(qū)

7.7.1　東莞物流地產分析

7.7.2　惠州物流地產分析

7.7.3　成都物流地產分析

7.7.4　西安物流地產分析

7.7.5　重慶物流地產分析

7.7.6　南京物流地產分析

第八章　中國物流地產行業(yè)開發(fā)模式分析

8.1　物流地產價值鏈及核心能力分析

8.1.1　價值鏈結構

8.1.2　項目決策

8.1.3　項目策劃及規(guī)劃設計

8.1.4　項目管理

8.1.5　銷售及招商管理

8.1.6　物業(yè)管理

8.1.7　支持性活動

8.1.8　結論綜述

8.2　物流地產主要開發(fā)模式分析

8.2.1　地產商主導型

8.2.2　物流商主導型

8.2.3　地產物流合營

8.2.4　第三方做平臺

8.3　物流地產項目開發(fā)成本控制分析

8.3.1　相關成本費用分析

8.3.2　設計全程成本管理

8.3.3　設計評審與成本優(yōu)化

8.3.4　項目成本動態(tài)監(jiān)控

8.3.5　供方選擇關鍵要點

8.3.6　合約規(guī)劃原則分析

8.3.7　工程量清單與標底編審

8.3.8　評標與工程變更

8.3.9　建立成本數(shù)據庫

第九章　中國物流地產行業(yè)運營模式分析

9.1　物流地產主要運營模式分析

9.1.1　以物流企業(yè)為主導

9.1.2　以地產商為主導

9.1.3　物流企業(yè)與地產商強強聯(lián)合

9.2　國外物流地產巨頭運營模式分析

9.2.1　標準化模式

9.2.2　定制開發(fā)模式

9.2.3　收購回租模式

9.2.4　收購模式

9.3　運營模式選擇應注意的問題

9.3.1　房地產商方面

9.3.2　地方政府方面

9.3.3　物流企業(yè)方面

9.3.4　第三方組織方面

9.3.5　人才培育方面

第十章　2021-2024年物流地產行業(yè)國際企業(yè)經營狀況分析

10.1　普洛斯

10.1.1　企業(yè)發(fā)展概況

10.1.2　企業(yè)經營模式

10.1.3　企業(yè)經營狀況

10.1.4　業(yè)務發(fā)展規(guī)模

10.1.5　企業(yè)業(yè)務動態(tài)

10.1.6　企業(yè)合作動態(tài)

10.2　嘉民

10.2.1　企業(yè)發(fā)展概況

10.2.2　企業(yè)經營模式

10.2.3　企業(yè)經營狀況

10.2.4　企業(yè)業(yè)務動態(tài)

10.2.5　園區(qū)建設動態(tài)

10.3　安博（PLD）

10.3.1　企業(yè)發(fā)展概況

10.3.2　企業(yè)業(yè)務布局

10.3.3　企業(yè)經營狀況

10.3.4　企業(yè)合作動態(tài)

10.3.5　企業(yè)收購動態(tài)

10.4　豐樹物流信托（Mapletree Logistics Trust）

10.4.1　企業(yè)發(fā)展概況

10.4.2　企業(yè)經營狀況

10.4.3　業(yè)務經營分析

10.4.4　企業(yè)發(fā)展動態(tài)

第十一章　2021-2024年中國物流地產行業(yè)典型代表企業(yè)分析

11.1　宇培集團

11.1.1　企業(yè)發(fā)展概況

11.1.2　企業(yè)業(yè)務模式

11.1.3　企業(yè)戰(zhàn)略布局

11.1.4　企業(yè)布局動態(tài)

11.2　寶灣物流控股有限公司

11.2.1　企業(yè)發(fā)展概況

11.2.2　企業(yè)主營業(yè)務

11.2.3　企業(yè)營收狀況

11.2.4　企業(yè)合作動態(tài)

11.2.5　項目建設動態(tài)

11.2.6　投資基金發(fā)展

11.3　易商紅木

11.3.1　企業(yè)發(fā)展概況

11.3.2　企業(yè)發(fā)展模式

11.3.3　企業(yè)經營狀況

11.3.4　企業(yè)業(yè)務動態(tài)

11.3.5　企業(yè)發(fā)展動態(tài)

11.3.6　投資基金發(fā)展

11.4　萬科萬緯物流公司

11.4.1　企業(yè)發(fā)展概況

11.4.2　企業(yè)發(fā)展成果

11.4.3　企業(yè)取得成就

11.4.4　企業(yè)營收狀況

11.4.5　企業(yè)合作動態(tài)

11.4.6　企業(yè)業(yè)務動態(tài)

11.4.7　企業(yè)資本運作

11.5　京東物流股份有限公司

11.5.1　企業(yè)發(fā)展概況

11.5.2　企業(yè)經營模式

11.5.3　企業(yè)經營狀況

11.5.4　產業(yè)園區(qū)建設

11.5.5　海外業(yè)務發(fā)展

11.5.6　企業(yè)收購動態(tài)

11.6　順豐控股股份有限公司

11.6.1　企業(yè)發(fā)展概況

11.6.2　經營效益分析

11.6.3　業(yè)務經營分析

11.6.4　財務狀況分析

11.6.5　核心競爭力分析

11.6.6　企業(yè)資本運作

11.6.7　公司發(fā)展戰(zhàn)略

11.6.8　未來前景展望

第十二章　2022-2024年中國物流地產行業(yè)投資潛力分析

12.1　行業(yè)投資特征

12.1.1　投資周期長

12.1.2　投資規(guī)模大

12.1.3　投資回報高

12.2　項目投資建設動態(tài)

12.2.1　鄱陽糧食倉儲物流中心項目

12.2.2　濟南現(xiàn)代物流產業(yè)園區(qū)項目

12.2.3　京東日照數(shù)智物流中心項目

12.2.4　古浪冷鏈倉儲物流建設項目

12.3　企業(yè)投融資現(xiàn)狀

12.3.1　企業(yè)上市情況

12.3.2　投融資規(guī)模變化

12.3.3　投融資輪次分布

12.3.4　投融資區(qū)域分布

12.3.5　投融資典型事件

12.4　物流地產基金

12.4.1　基金基本特點

12.4.2　基金運作模式

12.4.3　設立要點分析

12.4.4　典型基金產品

第十三章　中國物流地產行業(yè)投資風險與策略建議

13.1　工業(yè)地產投資風險與應對策略

13.1.1　工業(yè)地產項目常見風險

13.1.2　增加投資組合降低風險

13.1.3　利用保險實現(xiàn)風險轉移

13.1.4　對市場進行全面分析

13.2　物流地產項目運作風險及其管理

13.2.1　外部風險

13.2.2　內部風險

13.2.3　風險識別

13.2.4　風險評估

13.2.5　風險管控

13.2.6　管控機制

13.3　物流地產企業(yè)股權并購風險與應對策略

13.3.1　股權并購前的風險

13.3.2　并購過程中的風險

13.3.3　并購后的整合風險

13.3.4　股權并購風險應對

13.4　物流園區(qū)投資的風險及防范

13.4.1　行業(yè)存在風險

13.4.2　避免投資過熱

13.4.3　風險防范舉措

13.4.4　風險防范建議

13.5　物流地產行業(yè)投資策略建議

13.5.1　投資機遇

13.5.2　運營模式

13.5.3　選址建議

13.5.4　智能化建議

第十四章　中投顧問對2025-2029年中國物流地產市場前景預測

14.1　物流地產行業(yè)宏觀環(huán)境發(fā)展形勢

14.1.1　物流行業(yè)發(fā)展形勢

14.1.2　地產行業(yè)發(fā)展機遇

14.1.3　地產行業(yè)發(fā)展趨勢

14.1.4　地產金融市場展望

14.2　中國物流地產行業(yè)發(fā)展前景展望

14.2.1　行業(yè)發(fā)展機遇

14.2.2　市場發(fā)展展望

14.2.3　行業(yè)發(fā)展方向

14.3　中投顧問對2025-2029年中國物流地產行業(yè)預測分析

14.3.1　2025-2029年中國物流地產行業(yè)影響因素分析

14.3.2　2025-2029年中國通用倉庫面積預測